为进一步规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》和国家、省、南通市物业管理条例等法律法规的规定,市政府修订出台了《海安市业主大会和业主委员会指导规则》，现解读如下：
一、修订的背景和依据
（一）修订的必要性
2020年5月，《中华人民共和国民法典》颁布实施，《中华人民共和国民法典》是新中国成立以来第一部以“法典”命名的法律，是一部固根本、稳预期、利长远的基础性法律。党的十八大以来，党和国家对进一步强化基层治理体系和治理能力现代化的建设，强调党建引领各项社会工作，提出了更高要求。同时，2020年公布施行的《南通市住宅物业管理条例》中，进一步明确了业主大会和业主委员会的相关规定。依据《民法典》《江苏省物业管理条例》《南通市住宅物业管理条例》等文件规定，需对2019市政府出台的《海安市业主大会和业主委员会指导规则》进行修订。
（二）修订的依据
1.《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议2020年5月28日通过，2021年1月1日起施行）
2.国务院《物业管理条例》（2018年3月19日修正版）
3.《江苏省物业管理条例》（江苏省人民代表大会常务委员会篮球即时比分修改《江苏省物业管理条例》等六件地方性法规的决定）《南通市住宅物业管理条例》（2020年3月20日南通市第十五届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过，2020年5月15日江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准）
4.住建部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）
5.中共中央办公厅印发《篮球即时比分加强和改进城市基层党的建设工作的意见》等法律法规及有关规定。
二、主要内容
（一）完善物业管理工作机制
市政府成立物业管理工作领导小组，设立市物业管理工作领导小组办公室，建立市物业管理联席会议制度，负责全市物业管理工作组织协调、督查推进、研究制定全市物业管理政策措施，重大矛盾纠纷调处等。街道办事处（镇人民政府）应当建立由社区居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等组成的联席会议制度。联席会议由各街道办事处（镇人民政府）负责召集、主持，协调处理业主委员会换届选举和物业服务企业交接等过程中出现的问题以及其他重大物业管理纠纷。
（二）加强党建对业主委员会的引领作用
业主委员会应当主动接受党和政府的领导，自觉接受业主的监督。引导和支持业主中的党员、“两代表一委员”，以及具有财务、法律、工程、环境等专长的业主积极参选业主委员会委员。符合条件的社区（村）“两委”班子成员，通过法定程序兼任业主委员会成员，有条件的可以兼任业主委员会主任。业主委员会中的党员比例，原则上不少于半数。每个业主委员会另设当然委员一人，由街道办事处（镇人民政府）指定居（村）两委成员担任。当然委员代表属地政府参加业主委员会会议，参与相关会议议题的讨论，不参与会议表决。业主委员会中已有居（村）两委成员的，可不另设当然委员。
（三）调整业主共同决定事项的表决比例
下列事项由业主共同决定：
1.制定和修改业主大会议事规则、管理规约；
2.选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
3.确定物业服务内容、标准及物业服务收费标准和业主费用分摊方案；
4.选聘、解聘、续聘物业服务企业，决定选聘物业服务企业的方式、方案；
5.使用建筑物及其附属设施的维修资金；
6.筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
7.改建、重建建筑物及其附属设施；
8.改变共有部分的用途或者利用共用部位和共用设施设备从事经营活动，制定所得的收益分配、使用方案，包括收益资金使用额度的授权、管理方式等；
9.决定物业管理区域内涉及业主共同利益的其他物业管理事项。
业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定前款其他事项的，应当经参与表决专有部分面积二分之一以上的业主且参与表决人数二分之一以上的业主同意。
（四）明确业主委员会信息公示内容
业主委员会应当及时将下列信息在物业管理区域内显著位置公示，并及时更新：
1.业主委员会委员名单、职责分工和联系方式；
2.管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则。业主大会和业主委员会的决定；
3.物业服务合同，包括服务方案、服务标准、收费项目、收费标准；
4.根据业主大会决定，公布财务人员、法律顾问人员名单；
5.业主委员会委员、候补委员交纳住宅专项维修资金情况、每年交纳物业公共服务费、公共能耗费、停车费等情况以及停车位使用情况；
6.利用物业共用部位和共用设施设备经营收益的使用情况以及占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；
7.业主大会和业主委员会每半年的工作经费收支情况和业主委员会委员工作补贴等费用情况；
8.其他应当向业主公开的信息。
前款第一项应当长期公示，其他事项除本规则有明确规定
外，公示时间不得少于六十日。
（五）对不宜作为业主委员会候选人的情形进行规定
业主有下列情形之一的，不宜作为首次业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员候选人：
1.正在被执行刑事处罚的，或者违反国家法律法规，正在被立案侦查，以及曾受过刑事处罚未满三年的；
2.违反党纪、党规，正在被立案调查的，或者曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
3.参与邪教组织，或者非法组织、参与集体上访、非法集资、传销等活动，影响社会稳定的；
4.利用黑恶势力或其他软暴力干预小区业主正常工作和生活的，或者采用不正当手段干扰、阻挠业主大会、业主委员会会议正常召开、选举及表决的；
5.无故欠缴物业服务费或者住宅专项维修资金且未改正，或者煽动其他业主拒缴物业服务费的，或者有较为严重的个人不良信用记录或者严重违反社会公德造成不良影响的；
6.有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、违法出租房屋、侵占公共场所等物业管理相关违法行为且未改正的；
7.本人、配偶及其直系亲属与为本物业管理区域提供服务的物业服务企业有利害关系，或者索取、收受建设单位、物业服务企业的财物或者其他利益的；
8.法律、法规以及业主大会议事规则、管理规约规定的其他情形。
（六）对业主委员会及其委员的部分行为进行限制
业主委员会及其委员不得有下列行为：
1.阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定；
2.违反规定使用业主大会或者业主委员会印章；
3.转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件、资料，或者拒绝、拖延提供业主有权查询的文件、资料；
4.未经业主大会决定，擅自与物业服务企业签订或者解除物业服务合同；
5.挪用、侵占物业公共收益等业主共有财产，挪用住宅专项维修资金；
6.索取、收受房屋建设、物业服务、维修保养等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益；
7.利用职务之便为自己或者他人在物业收费、停车等方面谋取不当利益；
8.打击报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报人；
9.其他侵害业主合法权益的行为
业主委员会委员有前款规定行为之一的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。市城管局、街道办事处（镇人民政府）应当予以指导、协助。
（七）规范物业管理委员会的组建条件和职责任务
不具备成立业主大会条件、当选的业主委员会委员未达法定最低人数、首次业主大会未能通过法定表决事项，或者按照换届选举失败时，由街道办事处（镇人民政府）组织，成立由业主代表以及街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、建设单位、公安派出所等派员组成的本物业管理区域物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会代职期间，具备重新进行选举条件的，街道办事处（镇人民政府）应当组织指导新的选举工作。物业管理委员会自新的业主委员会产生之日起停止履职，十日内完成相关资料、财物移交后自动解散。物业管理委员会的人数为九至十三人的单数，其中业主成员不少于百分之六十，由街道办事处（镇人民政府）在符合业主委员会委员任职条件的业主中推荐产生。